Forward-Darlehen: Zinsen heute schon sichern
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Baufinanzierung, mit der Sie sich die aktuellen Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung bereits heute sichern können. Es handelt sich dabei um eine Vorauszusage der Bank, zu einem späteren Zeitpunkt ein Darlehen zu den heute vereinbarten Konditionen zu gewähren.
Der große Vorteil: Sie können sich gegen steigende Zinsen absichern und haben Planungssicherheit für Ihre zukünftige Finanzierung. Besonders in Zeiten steigender Zinsen, wie wir sie aktuell erleben, kann ein Forward-Darlehen eine sinnvolle Option sein.
Aktuelle Marktlage: Laut einer Analyse der Interhyp AG vom Juni 2023 sind die Bauzinsen für 10-jährige Darlehen im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,8 Prozentpunkte gestiegen. Experten rechnen mit weiteren moderaten Anstiegen in den kommenden Monaten.
Quelle: Interhyp Zinsbericht, Juni 2023
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Das Prinzip eines Forward-Darlehens ist einfach: Sie vereinbaren mit der Bank bereits heute die Konditionen für ein Darlehen, das erst in der Zukunft (in der Regel 6 bis 60 Monate später) ausgezahlt wird. Typischerweise wird ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens genutzt.
Für diese Zinssicherung berechnet die Bank einen sogenannten Forward-Aufschlag, der je nach Vorlaufzeit zwischen 0,01% und 0,03% pro Monat beträgt. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten würde der Aufschlag also zwischen 0,36% und 1,08% liegen.
Beispielrechnung
Angenommen, Ihre Zinsbindung läuft in 3 Jahren (36 Monaten) aus und die aktuelle Restschuld beträgt 200.000 Euro. Der aktuelle Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung liegt bei 3,5%.
- Forward-Aufschlag: 0,02% pro Monat × 36 Monate = 0,72%
- Zinssatz Forward-Darlehen: 3,5% + 0,72% = 4,22%
Wenn die Zinsen in den nächsten 3 Jahren um mehr als 0,72 Prozentpunkte steigen, haben Sie mit dem Forward-Darlehen einen finanziellen Vorteil erzielt.
Aktuelle Konditionen: Die Konditionen für Forward-Darlehen variieren je nach Bank und Vorlaufzeit. Laut einer Erhebung von CHECK24 vom Juli 2023 liegen die Forward-Aufschläge bei den meisten Banken zwischen 0,01% und 0,025% pro Monat Vorlaufzeit.
Quelle: CHECK24 Baufinanzierungsvergleich, Juli 2023
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist besonders in folgenden Situationen sinnvoll:
1. Bei steigenden Zinsen
Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden, kann ein Forward-Darlehen eine gute Absicherung sein. Sie sichern sich die aktuellen, noch vergleichsweise niedrigen Zinsen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung.
2. Bei Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung
Auch wenn Sie unsicher sind, wie sich die Zinsen entwickeln werden, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein. Es bietet Ihnen Planungssicherheit und schützt Sie vor unerwarteten Zinsanstiegen.
3. Bei hoher Restschuld
Je höher Ihre Restschuld bei der Anschlussfinanzierung ist, desto größer ist der Effekt von Zinsänderungen auf Ihre monatliche Rate. Ein Forward-Darlehen kann hier vor bösen Überraschungen schützen.
Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens
Vorteile:
- Schutz vor steigenden Zinsen
- Planungssicherheit für Ihre zukünftige Finanzierung
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des bestehenden Darlehens
- Flexibilität bei der Gestaltung der neuen Finanzierung (Tilgungssatz, Zinsbindung)
Nachteile:
- Forward-Aufschlag erhöht den Zinssatz
- Keine Profitierung von eventuell fallenden Zinsen
- Bei Nichtabnahme des Darlehens können Kosten entstehen
Expertenmeinung: "In der aktuellen Marktphase mit volatilen Zinsen kann ein Forward-Darlehen eine sinnvolle Absicherungsstrategie sein. Besonders für Immobilienbesitzer, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten 12-36 Monaten ansteht, bietet es eine gute Möglichkeit, Planungssicherheit zu gewinnen", so Dr. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG.
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB), Q2/2023
Tipps für den Abschluss eines Forward-Darlehens
1. Richtige Timing wählen
Der optimale Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen hängt von der Zinsentwicklung ab. Wenn die Zinsen gerade stark steigen, kann es sinnvoll sein, schnell zu handeln. Bei stabilen oder leicht fallenden Zinsen kann es besser sein, noch etwas zu warten.
2. Angebote vergleichen
Die Konditionen für Forward-Darlehen unterscheiden sich je nach Bank erheblich. Vergleichen Sie daher unbedingt mehrere Angebote, um die besten Konditionen zu erhalten.
3. Vorlaufzeit optimieren
Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Forward-Aufschlag. Wählen Sie daher eine Vorlaufzeit, die zu Ihrer Situation passt. In der Regel ist eine Vorlaufzeit von 12-36 Monaten sinnvoll.
4. Auf Sondertilgungsrechte achten
Achten Sie darauf, dass Ihr Forward-Darlehen ausreichende Sondertilgungsoptionen bietet, um flexibel auf Ihre finanzielle Situation reagieren zu können.
Fazit: Zinssicherheit für die Zukunft
Ein Forward-Darlehen kann in Zeiten steigender oder volatiler Zinsen eine sinnvolle Option sein, um sich gegen Zinsrisiken abzusichern und Planungssicherheit für Ihre zukünftige Finanzierung zu gewinnen. Besonders wenn Ihre Anschlussfinanzierung in den nächsten 12-36 Monaten ansteht, sollten Sie diese Möglichkeit in Betracht ziehen.
Als unabhängiger Finanzierungsberater unterstütze ich Sie gerne bei der Entscheidung, ob ein Forward-Darlehen für Sie sinnvoll ist, und helfe Ihnen, die besten Konditionen am Markt zu finden. Durch meine Zusammenarbeit mit über 400 Banken kann ich Ihnen exklusive Konditionen anbieten und Sie durch den gesamten Prozess begleiten.
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