Anschlussfinanzierung richtig planen

Warum die rechtzeitige Planung entscheidend ist

Die Anschlussfinanzierung ist ein entscheidender Moment in Ihrer Immobilienfinanzierung. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung steht die Frage im Raum, wie es weitergeht. Eine sorgfältige und vor allem rechtzeitige Planung kann Ihnen dabei mehrere tausend Euro sparen und die finanzielle Belastung deutlich reduzieren.

Viele Immobilienbesitzer beschäftigen sich erst kurz vor Ende der Zinsbindung mit dem Thema Anschlussfinanzierung. Das kann ein kostspieliger Fehler sein, denn der optimale Zeitpunkt für die Planung liegt je nach Marktsituation zwischen 12 und 36 Monaten vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung.

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Wann Sie sich mit Ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Bei steigenden Zinsen: Je früher, desto besser. Idealerweise 24-36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung, um sich noch günstige Konditionen zu sichern.
• Bei stabilen Zinsen: Etwa 12-18 Monate vor Ablauf, um genügend Zeit für Vergleiche und Verhandlungen zu haben.
• Bei fallenden Zinsen: Hier kann es sinnvoll sein, etwas länger zu warten, aber dennoch mindestens 6-12 Monate vor Ablauf aktiv zu werden.

Unabhängig von der Zinsentwicklung gilt: Planen Sie lieber zu früh als zu spät. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bis zu 60 Monate (5 Jahre) im Voraus die aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Optionen für die Anschlussfinanzierung

Für die Anschlussfinanzierung stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen zur Verfügung:

1. Prolongation bei der Bestandsbank

Die einfachste, aber oft nicht die günstigste Lösung ist die Verlängerung (Prolongation) bei Ihrer bisherigen Bank. Viele Banken unterbreiten ihren Bestandskunden etwa 3-6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung.

Vorteile: Geringer Aufwand, keine neue Grundschuldeintragung nötig
Nachteile: Oft nicht die besten Konditionen, da Banken auf die Bequemlichkeit der Kunden setzen

2. Umschuldung zu einer anderen Bank

Durch einen Wechsel zu einer anderen Bank können Sie oft deutlich bessere Konditionen erhalten. Die Zinsdifferenz kann je nach Restschuld mehrere tausend Euro ausmachen.

Vorteile: Meist deutlich bessere Konditionen möglich
Nachteile: Höherer Aufwand, Kosten für Grundschuldabtretung oder -neubestellung (ca. 0,2-0,5% der Darlehenssumme)

3. Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung. Dies ist besonders in Zeiten steigender Zinsen sinnvoll.

Vorteile: Planungssicherheit, Schutz vor steigenden Zinsen
Nachteile: Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit (ca. 0,01-0,03% pro Monat), keine Profitierung von eventuell fallenden Zinsen

So finden Sie die beste Anschlussfinanzierung

Um die optimale Anschlussfinanzierung zu finden, empfehle ich folgende Schritte:

1. Bestandsaufnahme: Ermitteln Sie Ihre aktuelle Restschuld, die verbleibende Laufzeit und den aktuellen Zinssatz.
2. Angebot der Bestandsbank einholen: Fragen Sie bei Ihrer aktuellen Bank nach einem Angebot für die Anschlussfinanzierung.
3. Marktvergleich durchführen: Holen Sie Angebote von verschiedenen Banken ein oder nutzen Sie die Dienste eines unabhängigen Finanzierungsberaters.
4. Konditionen vergleichen: Achten Sie nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Sondertilgungsrechte, Tilgungsflexibilität und die Möglichkeit zur Anpassung der Rate.
5. Verhandeln: Nutzen Sie konkurrierende Angebote, um mit Ihrer Bestandsbank zu verhandeln. Oft sind Banken bereit, ihre Konditionen zu verbessern, um Kunden zu halten.

Optimierung der Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung bietet auch die Chance, Ihre Finanzierung zu optimieren:

• Tilgungssatz anpassen: Wenn Ihre finanzielle Situation es erlaubt, erhöhen Sie den Tilgungssatz, um die Gesamtlaufzeit zu verkürzen und Zinskosten zu sparen.
• Sondertilgung nutzen: Vor Abschluss der Anschlussfinanzierung können Sie eventuell noch eine Sondertilgung leisten, um die Restschuld zu reduzieren.
• Zinsbindung überdenken: In Niedrigzinsphasen kann eine längere Zinsbindung von 15-20 Jahren sinnvoll sein, um sich die günstigen Konditionen langfristig zu sichern.
• Volltilgerdarlehen prüfen: Bei überschaubarer Restschuld kann ein Volltilgerdarlehen sinnvoll sein, bei dem die Restschuld innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt wird.

Fazit: Frühzeitig planen und vergleichen

Die Anschlussfinanzierung ist eine wichtige Weichenstellung für Ihre Immobilienfinanzierung. Mit einer frühzeitigen Planung und einem sorgfältigen Vergleich verschiedener Angebote können Sie erhebliche Summen sparen und Ihre Finanzierung optimal gestalten.

Als unabhängiger Finanzierungsberater unterstütze ich Sie gerne bei der Suche nach der besten Anschlussfinanzierung. Durch meine Zusammenarbeit mit über 400 Banken kann ich Ihnen exklusive Konditionen anbieten und Sie durch den gesamten Prozess begleiten – von der ersten Beratung bis zum Abschluss der neuen Finanzierung.